Le chiavi perdute: anatomia di un tradimento generazionale tra case vuote, salari fermi e affitti insostenibili

In Italia ci sono 35,6 milioni di abitazioni e meno di 26 milioni di famiglie: più case che famiglie.

Eppure chi ha meno di quarant’anni non riesce né a comprare né ad affittare casa senza sforzi sproporzionati.

A Milano l’affitto medio di un bilocale richiede 69 ore di lavoro al mese, contro le 48 considerate sostenibili; a Roma e a Napoli supera il 42% del reddito medio. Il 62% di chi ha tra i 29 e i 39 anni non è riuscito a comprare casa, e sette su dieci di quelli che ce l’hanno fatta negli ultimi cinque anni hanno avuto bisogno della famiglia.

La Repubblica fondata sul mattone ha smesso di consegnare le chiavi ai propri figli.

Conviene dunque ripartire da una diagnosi onesta, perché le diagnosi sbagliate producono politiche sbagliate. Dal 1975 a oggi i prezzi reali delle case sono rimasti fermi. A crollare sono stati i salari: la loro crescita reale è passata dal +3% annuo della fine degli anni Settanta al -0,6% dell’ultimo quinquennio. Tra il 2004 e il 2024 il reddito delle famiglie, al netto dell’inflazione, è sceso del 4%; nell’Unione è salito del 22%. E poi c’è la geografia: le case vuote stanno soprattutto dove il lavoro non c’è, mentre nelle grandi città ne mancano 150mila l’anno.

Su questa faglia si muovono i nuovi padroni del mattone. Nel 2025 gli investimenti istituzionali sono cresciuti del 19%, puntando su studentati e case costruite per l’affitto. Gli affitti brevi rendono oltre il 7% lordo, contro un massimo del 4,25% dei contratti lunghi: non stupisce che tra il 2017 e il 2024 gli alloggi su Airbnb siano aumentati del 52% e gli host con più di dieci strutture del 77%. Demonizzarli è facile e inutile. Il capitale va dove le regole lo premiano, e oggi le regole premiano il turista più dell’inquilino. Non che sia giusto: ma è la fotografia da cui partire.

Il resto lo fa la struttura del mercato. Tra l’80 e il 90% delle case in affitto appartiene a famiglie e piccoli risparmiatori; molti proprietari preferiscono il turista, o l’alloggio sfitto, a uno sfratto che può durare anni. E lo Stato, che per la casa spende lo 0,04% del Pil contro lo 0,3% europeo, si è ritirato da quando, nel 1998, si sono esauriti i fondi Gescal. Per 830mila studenti fuorisede, il Pnrr finanzierà 30mila posti letto: uno ogni 28.

La Spagna, che il 29 novembre torna alle urne dopo la bocciatura dei decreti sulla casa, è un monito doppio: un’emergenza ignorata diventa crisi politica, e le risposte di sola emergenza, come il blocco degli sfratti, rischiano di spingere i proprietari fuori dal mercato. Due errori da non ripetere.

Servono invece quattro scelte.

Primo, recuperare prima di costruire: le 60mila case popolari inagibili sono il cantiere più rapido e più giusto, purché i 970 milioni del Piano casa si traducano presto in lavori. Secondo, rendere l’affitto lungo conveniente quanto quello breve: tempi certi per rientrare in possesso dell’immobile, insieme a un fondo vero per la morosità incolpevole e a incentivi fiscali per il canone concordato. Terzo, regolare e quindi limitare gli affitti brevi dove la tensione abitativa è dimostrata dai dati, come chiede ora anche Bruxelles. Quarto, legare il capitale privato all’affitto accessibile: aree pubbliche e procedure rapide in cambio di quote certe di canoni calmierati, come prova a fare, ancora da tarare, il Piano casa.

Nessuna di queste misure, però, sostituisce la quinta: salari che tornino a crescere, e una produttività che li sostenga. Finché un laureato italiano entra nel mondo del lavoro con 25mila euro lordi, contro i 35mila di un tedesco, nessun piano casa basterà. Il mattone non è il nemico.

Ma un Paese che ha fatto della casa di proprietà il pilastro del proprio patto sociale non può accettare che diventi un’eredità anziché una conquista.