“La crisi abitativa? In Italia dobbiamo tornare a investire in case popolari e cooperative”

Massimo Bricocoli è professore di Pianificazione e Politiche Urbane al Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano. Nel 2022 ha partecipato alla costituzione dell’Osservatorio Casa Abbordabile del capoluogo lombardo, un centro di ricerca – promosso dal PoliMi con il Consorzio Cooperative Lavoratori e la cooperativa Libera Unione Mutualistica – che analizza il rapporto tra redditi e costi abitativi a Milano. Bricocoli, coordinatore scientifico dell’osservatorio, è tra i più autorevoli studiosi di politiche abitative che abbiamo in Italia.

Professore, in Spagna la questione abitativa ha portato alla caduta del governo. Da noi com’è la situazione?
«Se ci limitassimo a guardare i dati aggregati nazionali, dovremmo concludere che in Italia non ci sono particolari problemi per quanto riguarda i prezzi delle case o la questione abitativa. Ma affidarsi alla media dell’intero Paese è fuorviante. In alcune grandi città e in alcuni centri a forte attrazione turistica la situazione è assai critica».

Milano, in particolare, è sempre meno accessibile per le fasce più povere della popolazione, e ora anche per il ceto medio. Cos’è successo alla città?
«Milano è anche la città italiana che mostra la dinamica economica più positiva: questo influisce. Negli ultimi anni il mercato milanese delle abitazioni ha registrato abbondanti investimenti, sia da parte dei fondi immobiliari sia da singoli individui: la casa è considerata sempre più come un bene su cui investire, e non necessariamente per abitarci. In questo contesto, non solo è mancata completamente – come in tutta Italia – l’edilizia residenziale pubblica, ma è fortemente diminuita anche la produzione di edilizia sociale, di alloggi cioè che si collocano fuori da quel mercato immobiliare così teso. Inoltre, mentre i costi abitativi crescevano, i salari – come in tutto il Paese – sono rimasti fermi: si è allargata la forbice tra i prezzi delle case e il potere d’acquisto dei cittadini. Per molti il pendolarismo o la condivisione sono ormai l’unica possibilità per poter accedere a un’abitazione. Questo comporta elevate spese per la mobilità, oltre alla fatica dei lunghi tragitti quotidiani verso la città, o la rinuncia a una propria autonomia».

Nel resto d’Italia dove troviamo le situazioni più estreme?
«Restando in Lombardia, il mercato abitativo è sempre più teso anche in altre città, da Brescia a Bergamo, come pure nelle località a vocazione turistica: Como e l’intera fascia del Lago di Garda. Situazioni analoghe le troviamo in tutte le principali località turistiche italiane di montagna e di mare. Un caso emblematico è certamente Venezia, ma anche Firenze e Bologna si trovano in condizioni molto difficili: sono sia città universitarie sia mete di turismo in cui è aumentato fortemente il fenomeno degli affitti brevi. A Roma e Napoli c’è, sì, un’offerta di edilizia residenza pubblica ancora consistente, ma anche lì il mercato abitativo è sempre più sotto pressione. In tutte queste zone le crescenti difficoltà nell’accedere alla casa stanno producendo impatti negativi sul reclutamento di lavoratori».

Ovvero?
«Nei territori caratterizzati da elevati costi abitativi, le aziende, ma anche le amministrazioni pubbliche, così come pure scuole e università, fanno fatica a reclutare personale. Vale per gli addetti del turismo, per gli autisti dei tram, per gli insegnanti, ma anche per i profili più qualificati. Soprattutto dopo la pandemia, i lavoratori tendono a guardare nel complesso al proprio bilancio di vita. Se, dopo aver pagato la rata del mutuo o il canone d’affitto, il reddito che rimane è sotto la loro soglia di accettabilità, molti preferiscono rifiutare l’impiego».

Prima ha citato gli affitti brevi: che impatto ha questo fenomeno sul mercato abitativo?
«Affittare per periodi brevi consente di imporre prezzi molto alti, non confrontabili con quelli che può pagare un nucleo familiare residente. Questo ha generato aspettative di rendimento elevate, che hanno attirato grandi investitori così come piccoli proprietari, e ha inciso moltissimo sulle dinamiche dei canoni. Per di più, in Italia siamo in forte ritardo rispetto ad altri Paesi sul fronte della regolazione di questo fenomeno».

Anche la presenza sul mercato dei fondi immobiliare fa aumentare i prezzi delle case?
«Indubbiamente. I fondi sono investitori molto volatili: hanno attese di redditività in tempi brevi. Questo evidentemente fa salire i prezzi».

Nel nostro Paese non si costruiscono più case popolari. Perché?
«L’edilizia residenziale pubblica non solo si è fermata, ma è addirittura diminuita: in questi anni, in molti casi, le Aziende Casa regionali o comunali hanno ceduto il proprio patrimonio per far quadrare i bilanci. Il problema è che non ci sono più stati investimenti pubblici. Per lungo tempo si è pensato che il mercato, da solo, potesse fornire una risposta alla domanda abitativa. Ma, in una fase in cui la precarietà del lavoro ha fatto aumentare le situazioni di vulnerabilità, accedere alla casa secondo le dinamiche del mercato è diventato per molti insostenibile. Il fatto che le politiche per la casa siano rimaste ferme al palo ha inciso moltissimo sull’innalzamento dei costi: la disponibilità di alloggi fuori dal mercato è una condizione essenziale per calmierare i prezzi. Servono investimenti pubblici più cospicui».

Come valuta il Piano Casa del Governo Meloni?
«Ci sono elementi di interesse, come l’aver individuato la necessità di rinnovare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente. Resta da capire quanti fondi sono disponibili ed entro quali tempi si agirà. Inoltre, rispetto alle misure in deroga alla pianificazione urbanistica, bisognerà prestare molta attenzione alla capacità di negoziazione del pubblico con i soggetti privati che saranno coinvolti: verificare, in altre parole, qual è il valore pubblico che effettivamente si può produrre».

Parliamo di gentrificazione: è possibile riqualificare un quartiere degradato senza farne lievitare i prezzi immobiliari?
«Sì, è possibile, ma a certe condizioni. È importante che, laddove si interviene, una quota del patrimonio residenziale che viene costruito sia riservato all’edilizia sociale o pubblica. In alcuni Paesi lo si è fatto in modo sistematico. Le amministrazioni cittadine possono fare molto, soprattutto nella negoziazione con gli operatori privati, ma contestualmente servono risorse pubbliche dallo Stato».

Quali sono gli esempi più virtuosi all’estero?
«Merita una citazione Parigi. Già la precedente amministrazione aveva impostato una serie di politiche urbanistiche e sulla casa di grande interesse. Ora la nuova, da un lato, sta predisponendo una regolazione ancora più stringente degli affitti brevi e degli alloggi sfitti e, dall’altro, ha avviato una serie di acquisizioni di immobili, anche privati, da destinare all’edilizia residenziale pubblica. Anche negli interventi di rigenerazione urbana l’amministrazione parigina mostra grande attenzione all’offerta abitativa e alla produzione di valore pubblico. Poi non posso non citare il caso di Vienna, una città che ha alle spalle un secolo di politiche abitative innovative e dalla quale molto si può imparare anche con riferimento a nodi e criticità e non solo a buone pratiche».

A New York e Berlino sono stati eletti due sindaci che hanno messo la questione abitativa tra i punti principali delle rispettive campagne elettorali. In Spagna si manifesta per il diritto alla casa. Anche in Italia l’attenzione sul tema sta aumentando. Questa crescente consapevolezza collettiva ci porterà a risolvere il problema?
«Sicuramente è aumentata la consapevolezza della criticità. Anche perché i dati sono ormai incontrovertibili. Ora bisognerebbe passare alla fase dell’assunzione di responsabilità da parte dei soggetti, privati e pubblici. Occorrono investimenti che abbiano come obiettivo l’abbordabilità dell’offerta abitativa. Non serve produrre più abitazioni, se quelle abitazioni non hanno un prezzo commisurato alla disponibilità di spesa delle persone».