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Così il mercato immobiliare resiste alla crisi della fase-2 dell’emergenza Covid-19

Il lockdown è finito, ma la voglia di casa cresce. I protagonisti del settore spiegano le ragioni di una tendenza che sta favorendo sia la compravendita che l'affitto

Di Lorenzo Zacchetti
Pubblicato il 20 Mag. 2020 alle 15:57 Aggiornato il 21 Mag. 2020 alle 11:17
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Immagine di copertina

Come cambia il mercato immobiliare, nella fase-2 dell’emergenza Covid-19?

Il crollo del costo del denaro ha favorito chi ha sottoscritto mutui dai venti ai trent’anni, facendo scendere i tassi di interesse. Ciò ha stimolato anche la competizione tra banche, con l’offerta di surroghe a condizioni più vantaggiose per convincere i clienti a sfruttare la portabilità del proprio mutuo.

L’altra faccia della medaglia è rappresentata dalla riduzione delle operazioni a causa delle restrizioni imposte dalla pandemia. L’analisi dell’Osservatorio mutui di MutuiOnline.it evidenza come la richiesta di surroghe, ai massimi livelli degli ultimi 14 anni, lo scorso aprile si sia comunque attestata al 72,2% del totale, contro il 65,5% nel primo trimestre di quest’anno e il 38,3% registrato nello stesso periodo del 2019.

Nello stesso periodo le richieste di mutui per l’acquisto della prima casa, dopo il brillante primo quarto dell’anno (29,6%), sono scese al 23,1% del totale (nuovo minimo dall’inizio del 2016 nelle rilevazioni trimestrali). Le erogazioni effettive hanno privilegiato i mutui per l’acquisto della prima casa, saliti al 46,1% del totale (rispetto al 30,8% del primo trimestre). Il contrasto tra la dinamica delle domande e quelle delle erogazioni trova conferma anche nei dati dell’importo medio.

L’appiattimento dei tassi a livelli prossimi allo zero, del resto, riduce i margini di personalizzazione dell’offerta per gli utenti appartenenti a fasce di reddito e patrimonio medio-alto. Anche questa tipologia di clientela perde quindi l’interesse di rivolgersi in filiale e sfrutta il canale online per assicurarsi le migliori condizioni di mercato, contribuendo all’innalzamento dell’importo medio del mutuo.

La maggiore disponibilità delle banche a concedere mutui è legata anche al valore del bene dato in garanzia. Nel periodo in questione l’asticella si è alzata al 28,3% del totale delle erogazioni per quanto riguarda la copertura dell’81-90% (dal 21,8% nei primi tre mesi), al 25,3% per la fascia 61-70% (dal 23,3%), al 3% (dall’1,8%) per la copertura oltre la soglia del 90%. Tassi più bassi permettono di finanziarsi in misura conveniente per una quota più elevata dell’acquisto, senza incrementare la rata o il peso degli interessi.

Il 95% degli italiani sceglie il tasso fisso per garantirsi rate costanti, ma in questa fase – paradossalmente – il fisso spesso è anche più conveniente di quello variabile: a inizio maggio il miglior tasso fisso per un mutuo a 20 anni partiva da 0,40%, contro lo 0,55% del miglior variabile. Molto vicini anche i tassi per un mutuo trentennale: 0,57% per il variabile, 0,65% per il tasso fisso. E in media i due tassi hanno fatto segnare entrambi un valore dello 0,85%.

Il fatto che il mattone sia considerato il bene-rifugio per eccellenza da parte della maggior parte degli italiani alimenta le preoccupazioni sul futuro del settore, ma Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, lo considera tra i meno esposti ai rischi legati all’emergenza sanitaria.

I prezzi degli immobili non stanno calando, anche se il Coronavirus ha già portato a una riduzione stimata di almeno il 20%, rispetto alla una previsione iniziale di oltre 600.000 compravendite concluse nel 2020.

“Il processo che invece potrebbe portare a un eventuale calo dei valori immobiliari è più lento e dipende principalmente dall’efficacia delle misure economiche adottate a sostegno del Paese. Al momento i proprietari che avevano deciso di vendere casa resistono e non cedono alla tentazione di abbassare i prezzi per paura di un’eventuale crisi economica. Negli ultimi due mesi, e prevedibilmente almeno per i prossimi sei, l’andamento dei costi ha seguito e seguirà le strade già tracciate in precedenza, con alcune lievi variazioni”, spiega Giordano. “In città come Milano e Bologna, che negli ultimi osservatori si dimostravano le più appetibili con oscillazioni costantemente al rialzo, è possibile che gli aumenti si riducano e si ritorni a una normalizzazione dei costi, lontano dalle crescite a doppia cifra che si osservavano negli scorsi osservatori. Città, invece, come Roma o Torino continueranno a vedere i prezzi ridursi ma meno che nelle province e nei piccoli centri, dove al mercato mancherà ancora la domanda per ripartire”.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete in Italia nel secondo semestre del 2019. Dallo studio è emerso che il 17,8% degli acquisti è stato concluso da investitori; il quadro è completato dal 76,1% che scelgono la prima casa e dal 6,1% di compravendite per la casa vacanza. Nelle grandi città italiane il rendimento annuo lordo si è attestato intorno al 5,0%, valore stabile rispetto al semestre precedente ed in lieve crescita rispetto al secondo semestre del 2018 (4,9%). Il 73,9% degli investitori sono coppie e coppie con figli, mentre il 26,1% è single (celibi/nubili, separati, divorziati e vedovi). Aumenta la percentuale di investitori single rispetto al secondo semestre del 2018, si passa infatti dal 22,9% all’attuale 26,1%.

A comprare per investimento sono soprattutto imprenditori, liberi professionisti e impiegati che coprono l’80,0% di questo mercato, a seguire i pensionati con il 10,6%. Nel secondo semestre del 2018 queste percentuali si attestavano rispettivamente al 79,0% e al 10,5%.

Del tema delle quotazioni si è occupata anche Paola Ricciardi, Country Managing Director di Duff & Phelps in Italia, nel corso dell’evento “Italia GRI 2020”: “Nella valutazione immobiliare occorre tenere conto dell’impatto dell’attuale crisi e guardare alla specificità del singolo asset. Da più di una settimana siamo entrati nella fase 2, ma non conosciamo purtroppo la durata di questa situazione di incertezza e di instabilità. Risulta quindi difficile fare delle previsioni sul mercato immobiliare in Italia, ma l’incontro virtuale con i vari player del settore ha permesso di focalizzare l’attenzione su quelle asset class percepite come più resilienti, tra le quali emergono il residenziale, la logistica e gli uffici”.

“In particolare, nell’immediato, il settore residenziale potrebbe registrare una contrazione a livello di domanda del mercato, con conseguente calo del numero di transazioni; sul lungo periodo invece potrebbe rivelarsi un segmento molto interessante per gli investitori internazionali, pronti ad intercettare una nuova sfida nel mercato immobiliare italiano, alla ricerca di spazi abitabili più ampi e di nuova concezione rispetto al periodo pre-pandemia soprattutto nelle aree suburbane”.

I bonus statali per la ristrutturazione inducono Immobiliare.it a prevedere che il comparto recuperi in breve tempo quanto perso nel lockdown, arrivando addirittura a chiudere il 2020 con un 15% di interventi in più rispetto all’anno scorso.

Quali sono le tipologie di intervento più diffuse? “Camere da letto troppo grandi che rubano spazio alle aree living, inutili anti-bagno che mangiano metri quadri alla stanza che ha sostituito spa e centri estetici durante la quarantena, corridoi poco vivibili e sfruttabili, terrazzi e balconi non pronti a diventare gli unici punti all’aperto frequentabili…questi sono alcuni dei problemi con cui si sono dovuti scontrare gli italiani in quarantena nelle loro case. Case che per la prima volta sono tornate a essere da semplici dormitori cuori pulsanti della vita e rifugio per le persone, con tutti i limiti che hanno dimostrato di avere”, spiega Giordano.

Secondo i dati diffusi da Rur, Rete urbana delle rappresentanze, più di un terzo degli italiani vive in case troppo piccole, con una metratura al di sotto della media di Spagna, Germania e Francia (anche se a Parigi la situazione è un po’ diversa, con studi di 15/20 metri quadri, affittati a caro prezzo). La quarantena e l’imposizione dello smart working per diverse persone hanno messo in luce tutti i limiti di una casa troppo piccola, soprattutto se priva di spazi all’aperto come balconi e giardini. Per questo motivo, saranno molti gli italiani che valuteranno di cambiare casa in favore di una più confortevole, principalmente se attualmente vivono in affitto.

“Terrazzi e balconi sono entrati in questi mesi nei desiderata degli italiani che però restano altresì coscienti del loro controvalore economico e del budget necessario ad acquistarli come accessori di un immobile. Vorrei ma non posso vale anche per i metri quadri in più. Se lo smart working è diventato realtà per tanti lavoratori, parallelamente è cresciuto anche il desiderio di una stanza in più, da adibire a studio, un vezzo che in pochi si possono però permettere: in Italia il taglio più cercato è il trilocale ma le compravendite si concentrano sui bilocali, a fronte di costi più abbordabili”, conclude Giordano.

Il lockdown ha incentivato le operazioni online e questo si riflette anche nelle ricerche immobiliari: la percentuale dei compratori che si affidano al web è salita dal 70% al 90%. In particolare, si sta diffondendo il “tour virtuale” (usato da un’agenzia su cinque), che consente di visionare gli immobili in vendita senza violare il distanziamento sociale. In generale, l’attività di mediazione ha recuperato terreno sul contatto diretto, anche per garantire a compratori e venditori una maggior selezione dei contatti.

Il mercato immobiliare nella fase-2 del Coronavirus: la dinamica degli affitti

Nel comparto degli affitti turistici, il mercato è si spostato dal breve al medio termine, tendenza che potrebbe cambiare dopo il 3 giugno, qualora venisse confermata la possibilità di spostarsi anche in altre regioni.

Paola Ricciardi aggiunge che “nel prossimo futuro, sarà necessario tenere in considerazione anche l’evoluzione del settore ‘Rent Residential’, con un probabile incremento nella richiesta di servizi sempre più efficienti e a misura di persona e con le città di Milano e di Roma che continueranno a rappresentare poli di attrazione per gli investitori internazionali, corporate e private. Infine, il ‘Senior Living’ e lo ‘Student Housing’ rappresenteranno due asset class che, seppur ripensate, continueranno a destare interesse. Insieme al settore “Hospitality & Leisure”, il “Retail” risulta, invece, il più fortemente provato dalla situazione in essere e risentirà dell’effetto Covid-19, ma presenta anche potenziali opportunità di investimenti a valore aggiunto”.

In merito a questo specifico mercato, il leader di settore SoloAffitti S.p.A. è ottimista: “Oggi, quasi il 10% del parco immobiliare italiano è in affitto, ma ancora molti immobili potrebbero essere messi a reddito. Il 12%, infatti, attualmente è inutilizzato, già proposto in vendita oppure tenuto a disposizione come seconda casa, e potrebbe essere concesso in locazione prossimamente. Anche diversi immobili che venivano proposti con la formula dell’affitto breve come alloggi per i turisti, soprattutto quelli gestiti dai proprietari in fai-da-te, in maniera poco organizzata e con una redditività ridotta, potrebbero tornare disponibili per la locazione abitativa, visti i contraccolpi sul turismo che l’emergenza sanitaria sta determinando sul settore turistico. Crescerà, dunque, sia la domanda sia l’offerta di affitti, ma, parallelamente, potremmo assistere anche ad una maggiore segmentazione interna del mercato. Le motivazioni che spingeranno gli italiani a cercare una nuova abitazione saranno molto diverse tra loro (comprese quelle dei giovani che cambiano città per motivi di lavoro), così come le caratteristiche dell’immobile ideale”.

A spingere la ripresa sarà anche la voglia di intimità delle coppie che, durante il lockdown, sono state forzosamente separate: “Per alcune di loro questo ha rappresentato la spinta a compiere il passo verso la convivenza. Rispetto al passato, inoltre, è raro ci si sposi senza aver fatto prima una ‘prova generale’, una tendenza cresciuta in soli 20 anni di ben 9,5 volte. L’affitto è la soluzione abitativa ideale per questa fase della vita di coppia”.

Per chi invece ha sofferto la convivenza forzata durante la quarantena c’è stata un’ulteriore spinta verso la separazione, un fenomeno che era già in forte crescita: dal 1995 al 2015 le separazioni in Italia sono aumentate del 215%, mentre i divorzi addirittura del 373%. Le premesse sono opposte rispetto al desiderio di convivenza, ma l’effetto è il medesimo: l’affitto è la soluzione più frequente per almeno uno degli ex coniugi, che, soprattutto in presenza di figli, tende a voler restare nelle vicinanze della casa dell’ex partner, considerando questa come la caratteristica principale dell’appartamento che cercherà, e mettendo tutto il resto in secondo piano.

Un’ulteriore spunta al settore arriva dagli immigrati, che rappresentano oggi circa l’8% della popolazione residente, e per i quali, soprattutto nei primi anni di permanenza in Italia, l’acquisto non è un’opzione contemplabile. Alcuni di loro giungono nel nostro paese per fuggire da condizioni economiche e sociali difficili, altri, invece, affascinati dal nostro Paese, vengono in cerca di una vita nuova, in uno dei paesi culturalmente più ricchi e climaticamente più miti.

“L’emergenza da Coronavirus ha cambiato profondamente la nostra vita, le nostre abitudini e, inevitabilmente, le nostre esigenze. Questo si rifletterà sul mercato immobiliare, facendo delineare una domanda di affitti ancor più dinamica e con caratteristiche peculiari diverse dal passato”, commenta Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti.

“Il mercato immobiliare, quindi, potrebbe diventare un’ottima fonte di reddito, a patto, però, che se ne conoscano bene le dinamiche e tutte le normative. Diverse migliaia di immobili sono attualmente inutilizzati e potrebbero diventare la soluzione ideale per chi in questo momento è alla ricerca di una casa in affitto. Oggi ci troviamo a fare i conti con una normativa più rigida per quanto riguarda la tutela della salute, le norme igienico sanitarie e la possibilità di incontrare altre persone. Riuscire a promuovere il proprio immobile nel modo giusto può risultare più complesso, per questo consiglio di rivolgersi a chi è realmente competente e ha esperienza nel settore, come i Rental Property Manager.”

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