La crisi della casa non comincia soltanto quando un canone aumenta o un appartamento finisce su una piattaforma per turisti. Comincia spesso prima, in modo meno visibile: quando una persona rinuncia a cercare una stanza in un quartiere perché sa che non potrà permettersela; quando una coppia con due stipendi si sposta nella cintura urbana per non destinare metà del reddito a un bilocale; quando chi possiede una casa decide di non affittarla più perché teme di non riaverla o di non essere pagato. Sono passaggi privati che messi insieme ridisegnano le città. Pensiamo a come la parola “gentrificazione” venga usata come una chiave universale. Serve a nominare la sostituzione di abitanti, negozi e abitudini nei quartieri più attrattivi, ma rischia anche di semplificare. A Milano, Bologna, Firenze, Roma e Venezia, il problema è certamente la pressione esercitata dalla domanda turistica e da un’offerta di affitti brevi cresciuta negli ultimi anni. Ma non è solo questo. C’entrano i salari che non tengono il passo, l’università che porta nuovi studenti in città senza posti letto sufficienti, il lavoro che si concentra nelle aree metropolitane, i mutui, le case pubbliche inutilizzate, le garanzie chieste a chi cerca un contratto. E c’entra la paura: quella di chi rischia di perdere una casa e quella di chi rischia di concederla.
Problema abitativo
A Genova, una coppia di pensionati aspetta di capire che cosa succederà al proprio appartamento. È in una zona semiperiferica collinare, piuttosto lontana dal centro e poco adatta agli affitti turistici. Per anni era stato dato in comodato a una figlia; quando lei si è trasferita in un’altra parte della città, i genitori hanno scelto l’affitto di lungo periodo. Non cercavano una rendita veloce. L’inquilina, raccontano, doveva aiutare una figlia che aveva un bambino piccolo. Il canone era stato fissato, secondo la proprietà, sui valori medi dell’Associazione Proprietà Edilizia per un appartamento ammobiliato. Dall’inizio del 2026, però, i pagamenti si sono interrotti. L’inquilina avrebbe spiegato di avere perso il lavoro e di volersi spostare a casa della madre. Dopo uno o due mesi, secondo il racconto dei proprietari, avrebbe detto di avere trovato una nuova occupazione e di voler restare. Il canone non è più arrivato. Prima i solleciti, poi le ripetute promesse di rientro, rimaste solo tali, quindi una diffida dell’avvocato. Quando i contatti si sono interrotti, è partita la procedura di sfratto. L’inquilina non è stata rintracciata per offrire la propria versione. E proprio questa assenza dice qualcosa del modo in cui le crisi abitative vengono raccontate: una storia può apparire semplice dall’esterno e nascondere un lavoro perso, un debito, una separazione, una rete familiare che non basta. Per la coppia genovese, però, dieci mesi senza canone sono troppi. Significano spese di amministrazione, riscaldamento centralizzato e IMU, che quantificano in almeno 250 euro al mese, oltre al reddito non incassato e agli eventuali lavori da affrontare alla fine della vicenda e le preoccupazioni per l’arredo che in parte era stato acquistato per affittare. «Per ora pensiamo solo a liberare l’appartamento», spiegano. Dopo, non sanno che cosa faranno. Potrebbero venderlo. Potrebbero tenerlo per la famiglia. Oppure potrebbero riaffittarlo solo a qualcuno già conosciuto o con garanzie molto solide. Non hanno intenzione di trasformarlo in un affitto breve, non avendo alcuna velleità speculativa. Eppure il rischio è lo stesso che in altre parti d’Italia: un alloggio può uscire dal mercato della locazione ordinaria non perché diventa una casa vacanze, ma perché il rapporto di fiducia su cui si regge il contratto non esiste più.
La loro non è una vicenda isolata. Nel 2024, ultimo dato ufficiale disponibile, il Ministero dell’Interno ha registrato 40.158 provvedimenti di sfratto: 30.041 per morosità o altre cause diverse dalla finita locazione. Le cifre non spiegano perché una famiglia non riesca più a pagare, ma mostrano quanto la morosità sia uno dei punti in cui il costo della casa diventa una crisi per entrambe le parti del contratto. I proprietari non attribuiscono tutto alla conduttrice. «A monte di tutto c’è la mancanza di un piano di edilizia pubblica per le persone in difficoltà», dice uno di loro. La proposta è un’agenzia pubblica che intervenga prima del giudice, con una sorta di stanza di compensazione fra inquilino e proprietà. Non è una formula già disponibile, ma sposta la questione dal caso individuale a una domanda più ampia: chi assorbe la perdita di reddito di una persona che non riesce più a pagare la casa? Lo devono fare due pensionati? E la loro perdita come viene tamponata?
Flessibilità e rendite
Marco Celani, presidente dell’Associazione italiana gestori affitti brevi, parte dalla stessa domanda ma arriva a una risposta diversa. Per lui, la convenienza dell’affitto breve non sta sempre nella rendita. Molti proprietari, sostiene, sono famiglie che hanno ereditato un immobile e devono decidere se venderlo, affittarlo o usarlo per un figlio. «L’affitto breve è uno strumento che consente di prendere tempo mentre si decide la destinazione finale dell’immobile», dice. Il punto è la disponibilità della casa: un contratto 4+4 può sembrare un vincolo eccessivo a chi pensa di poter cambiare programma negli anni successivi. Celani sostiene che, nelle città dove le case costano di più, il rendimento di un affitto breve possa essere equivalente a quello di una locazione lunga, una volta sottratti costi di piattaforme, pulizie, gestione e periodi senza ospiti. L’elemento decisivo, nella sua lettura, è un altro: «Nel breve puoi interrompere quel contratto, andarci a vivere, mandarci tuo figlio, venderlo in qualsiasi momento; col lungo termine no». È una posizione interessata, perché arriva dal settore degli affitti brevi. Ma mette a fuoco un nodo reale: per una parte dei piccoli proprietari il rischio di morosità e la durata del contratto pesano quanto, se non più, della resa economica. «Quando uno affitta a lungo termine non è sicuro di avere poi gli incassi», aggiunge Celani. Cita un proprio studio secondo il quale solo il 2,2 per cento (dato del Centro Studi dell’Associazione e si tratta del campione Aigab su ottomila proprietari gestiti dagli Associati nel 2021) delle case gestite professionalmente nel breve arriverebbe da contratti 4+4. È un dato che richiede la pubblicazione della metodologia, ma la tesi è chiara: l’alternativa al breve non sarebbe sempre un alloggio stabile per i residenti; potrebbe essere una vendita o una casa lasciata vuota. È la stessa prospettiva, con parole meno drammatiche, evocata dalla coppia di Genova. Il presidente Aigab non esclude limiti agli affitti brevi. «Certo che li accettiamo», risponde quando gli viene chiesto di regole mirate nei quartieri sotto pressione. Vorrebbe però che fossero locali e costruite dopo avere valutato quante case sono davvero sfitte e quante sono destinate a locazioni turistiche. L’associazione propone di discutere restrizioni quando gli affitti brevi superano il 5 per cento dello stock abitativo e le case vuote il 10 per cento. Prima, dice, servono incentivi per riportare sul mercato le abitazioni non utilizzate, una riduzione dell’IMU per gli affitti lunghi, il canone concordato e fondi più solidi contro la morosità incolpevole. Sono proposte di parte, non misure già in vigore. Ma la loro esistenza segnala che il confronto non può fermarsi al sì o al no agli affitti brevi.
La città non è tutta uguale
Il nuovo Affordable Housing Act proposto dalla Commissione europea prova a intervenire proprio su questo terreno. Non è un divieto generalizzato: offre a Stati e Comuni un quadro per individuare le aree sotto stress abitativo e, se scelgono di farlo, adottare misure mirate e proporzionate per proteggere l’uso residenziale di lungo periodo. Il punto, in altre parole, è misurare la pressione quartiere per quartiere e non raccontare allo stesso modo il centro di Firenze, un comune turistico, una periferia romana o una città in cui le case restano vuote perché la popolazione diminuisce. Il confronto è già arrivato al Senato. Nell’audizione del 15 ottobre sull’Affordable Housing Act, Ance ha sostenuto che limitare gli affitti brevi non basta: ha chiesto un piano per l’edilizia sociale, il recupero del patrimonio esistente, procedure più rapide e una cedolare al 5 per cento per gli affitti lunghi a canone calmierato. È una proposta degli operatori, non una misura approvata. Ma rende concreto il campo dello scontro: studenti, proprietari e costruttori indicano ciascuno un pezzo della soluzione. Questa differenza è importante anche per non trasformare le statistiche in una sentenza. Nel secondo trimestre del 2026, l’indagine condotta da Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa ha segnalato un’offerta di immobili da locare ancora in riduzione e canoni in aumento nella maggior parte del Paese. Il 54 per cento delle agenzie intervistate ritiene rilevanti le locazioni brevi nel proprio mercato. Il dato non dimostra che ogni appartamento turistico abbia tolto una casa a una famiglia. Dice però che, nelle città dove la domanda è più alta, le abitazioni da vivere per anni sono poche, costose e spesso accessibili soltanto a chi può presentare buste paga solide, caparre e garanti.
Una stanza per poter studiare
Le tende sono tornate davanti agli atenei e a Montecitorio. Lo scorso 13 ottobre l’Unione degli universitari ha lanciato una mobilitazione nazionale sul caro-affitti, chiedendo più risorse per diritto allo studio e residenze pubbliche. La protesta è il segnale più visibile di una crisi che per gli studenti si concentra tutta nella ricerca di una stanza, ma che riguarda anche il modo in cui una città decide chi può frequentarla, lavorarci e restarci. Bologna è uno dei luoghi in cui questa selezione è più visibile. Per Linda Zanini, della Rete degli Universitari di Bologna, il caro-affitti ha ormai cambiato il modo in cui gli studenti scelgono se e come frequentare l’università. Al momento dell’intervista, la sua organizzazione era in presidio insieme ad altre realtà universitarie. «Quest’anno siamo arrivati ad avere un costo medio per una stanza singola di circa 585 euro al mese», afferma. Più di settemila euro in dodici mesi, secondo il dato citato dalla Rete, prima delle utenze, del deposito e dei viaggi per tornare a casa. La fonte statistica del valore resta da acquisire, ma il prezzo indicato fotografa il confine su cui il movimento studentesco sta costruendo la mobilitazione. Per Zanini, il primo effetto è sull’accesso allo studio. «Chi non se lo può permettere o rimane escluso, oppure si vede costretto magari a iniziare a lavorare mentre studia per permettersi di frequentare l’università». Il part-time, aggiunge, rischia di trasformarsi nell’opposto: «Lavoratori a tempo pieno che ogni tanto danno un esame». Una stanza non è un costo accessorio. Può decidere quante ore restano per preparare un esame, se accettare un turno serale, se restare in città nel fine settimana o se rinunciare del tutto a trasferirsi. Una parte degli studenti, continua Zanini, si è già spostata sempre più lontano dal centro, seguendo affitti più bassi. Ma non considera questa una soluzione. «Gli studenti fuori sede diventano persone che non sono veramente incluse nel tessuto sociale della città, ma vengono in qualche modo relegate alle zone più marginali». Non è una richiesta di vivere accanto alla facoltà. È un ragionamento sul tempo e sulla dignità dell’abitare: se il prezzo più basso significa due ore in più sui mezzi, stanze di qualità peggiore o quartieri senza servizi, il costo non sparisce. Cambia forma.
Martina ha 34 anni, lavora con un contratto a tempo indeterminato in un’azienda di servizi e fino a pochi mesi fa viveva in un bilocale fra la Bolognina e il centro. Quando il proprietario le comunica che non rinnoverà il contratto, perché vuole ristrutturare e rimettere l’appartamento sul mercato, inizia a cercare casa con la compagna. Non puntano al centro storico: vogliono restare a una distanza che permetta a entrambe di andare al lavoro senza aggiungere un’ora di viaggio all’andata e un’altra al ritorno. Rispondono a decine di annunci. In alcuni casi il canone assorbirebbe una quota troppo alta dei due stipendi; in altri servono caparre importanti, garanzie familiari o contratti transitori. Alla fine trovano un appartamento fuori Bologna. Pagano meno, ma aggiungono abbonamenti, benzina e tempo di spostamento. Non c’è uno sfratto e non c’è un dramma immediato. C’è la somma di piccoli vincoli che porta una coppia con due redditi stabili a vivere un po’ più lontano da dove lavora, incontra gli amici, fa la spesa, organizza il futuro. Piano piano ci si allontana dal centro. Bologna ha provato a rispondere con un Piano per l’abitare che prevede diecimila alloggi da liberare o costruire in dieci anni. Il progetto, presentato dal Comune nel 2023, indica 200 milioni di investimento comunale e circa tremila alloggi dedicati alle fasce marginali, agli studenti e a chi cerca un affitto a canone agevolato. Prevede anche un’agenzia sociale per la locazione: l’idea è intercettare case private sfitte o utilizzate per finalità turistiche e riportarle nell’affitto a canone ridotto, offrendo garanzie e incentivi ai proprietari. Il piano non dimostra che la risposta sia già sufficiente. Mostra, semmai, che una città in tensione non può contare sul solo mercato privato per produrre gli alloggi di cui ha bisogno. Il Fondo affitto 2026 dell’Emilia-Romagna misura un’altra soglia della difficoltà. Mette a disposizione dieci milioni di euro per nuclei con Isee fino a ottomila euro e con un canone che pesa almeno per il 25 per cento sul reddito. Il contributo può arrivare fino a 1.500 o 2.000 euro, a seconda dell’incidenza dell’affitto. È una misura pensata per chi è già dentro una fragilità economica. Il ceto medio di cui si parla meno, invece, spesso resta appena fuori: ha un reddito troppo alto per entrare nelle graduatorie più selettive, ma troppo basso per sostenere una caparra, un canone in aumento e la concorrenza per una casa ben collegata.
Il costo di restare
Anche a Roma la distanza fra la città studiata e la città abitabile passa da una stanza. I posti alloggio DiSCo (ente regionale per il diritto allo studio) vengono assegnati entro le disponibilità, per un massimo di undici mesi l’anno e in base a requisiti economici e di merito. Gli atenei offrono convenzioni e servizi di ricerca, ma per la maggioranza degli studenti fuori sede il mercato è quello privato, con le sue regole, i suoi depositi e la sua velocità. Chiara e Giulia hanno 21 e 22 anni, arrivano a Roma da due città diverse e cercano una camera doppia o due stanze nello stesso appartamento. Non pretendono una casa in centro: chiedono una linea di trasporto diretto verso l’università e un contratto regolare. Gli annunci scompaiono in poche ore. Alcuni chiedono un garante, altri mesi di anticipo, altri ancora propongono soluzioni in cui il numero delle persone che dividono la casa supera quello delle stanze. Alla fine una trova una camera lontana dall’ateneo; l’altra si appoggia per alcuni mesi a una conoscente, continuando a cercare. Il prezzo della stanza è soltanto una voce del conto. Ci sono la cauzione, le utenze, i viaggi, il costo di poter scegliere una zona sicura e il denaro che una famiglia deve anticipare: «Non stiamo cercando un appartamento bello, stiamo cercando una soluzione normale». Per le studentesse fuori sede, la casa non è un capitolo separato dall’università. Può determinare quali corsi seguire, quanto lavorare, se accettare un tirocinio non retribuito e perfino se restare iscritte. È un pezzo del diritto allo studio. Come ricorda Zanini a Bologna, il costo non può essere misurato soltanto in euro: è tempo sottratto allo studio, è dipendenza dalle risorse familiari, è rinuncia a costruire una vita nella città in cui si è scelto di formarsi.
Quando comprare non basta
La crisi della casa riguarda anche chi l’ha comprata. Il mutuo dà l’idea di una protezione dalla volatilità degli affitti, ma funziona finché il reddito resta stabile. Il Fondo Consap per la sospensione delle rate può intervenire quando c’è una perdita di lavoro, una sospensione o una riduzione dell’orario, una grave disabilità o la morte del mutuatario. Vale per chi ha un Isee fino a 30 mila euro e un mutuo fino a 250 mila, e può sospendere le rate per un massimo di diciotto mesi. È una rete importante, ma scatta dopo un evento preciso. Non risolve il logoramento lento di una rata, delle spese condominiali e del costo della vita quando il reddito non crolla, ma non cresce abbastanza. È una distinzione che vale anche per l’affitto. Le misure pubbliche sono spesso pensate per l’emergenza conclamata: il lavoro perso, la morosità già avviata, l’Isee molto basso, l’alloggio da trovare in pochi giorni. Più difficile è intercettare la fascia che non rientra nell’emergenza formale ma comincia a rinunciare, spostarsi o indebitarsi. È lì che si collocano molte delle persone che non compaiono nelle graduatorie e non hanno i requisiti per i contributi, ma riducono le spese, rimandano un progetto familiare o accettano una distanza crescente fra casa e vita quotidiana. La vulnerabilità abitativa non è sempre una caduta improvvisa. Può essere anche un arretramento lento, fatto di scelte che sembrano reversibili finché non diventano permanenti.
È qui che la domanda “le città di chi” smette di essere uno slogan. Non riguarda solo chi può permettersi di comprare o di affittare nel centro storico. Riguarda chi può programmare: accettare un lavoro in un’altra città, iniziare l’università, separarsi, avere un figlio, assistere un genitore, attraversare qualche mese senza stipendio. Il contratto di affitto e il mutuo sono strumenti diversi, ma hanno lo stesso punto fragile: se la casa assorbe una quota troppo grande del reddito, la libertà di scegliere dove vivere si restringe rapidamente. Come nelle città di Calvino, anche in quelle reali desideri e paure si sovrappongono. Il desiderio è restare vicini al lavoro, allo studio e alle relazioni; la paura è che basti un imprevisto a rendere quella vicinanza un lusso. Non serve una guerra fra proprietari e inquilini per riconoscerlo. I proprietari non sono tutti grandi investitori, gli inquilini non sono tutti morosi, gli affitti brevi non producono gli stessi effetti in ogni quartiere e costruire nuove case non basta se non sono accessibili. Ma il mercato, quando l’offerta è scarsa e i redditi non crescono allo stesso ritmo dei costi, seleziona. Seleziona per patrimonio, per stabilità del lavoro, per famiglie capaci di fare da garante, per capitale da anticipare e per capacità di assorbire una perdita. Una politica della casa dovrebbe intervenire prima che questa selezione diventi definitiva: recuperando alloggi pubblici, dando garanzie a chi affitta, sostenendo chi resta senza reddito, regolando gli usi turistici dove producono una pressione dimostrabile, costruendo e rendendo raggiungibili abitazioni accessibili. Altrimenti la città resta piena di case, di annunci e di visitatori, ma sempre meno disponibile per chi deve viverci.