La casa è forse il punto in cui le disuguaglianze del nostro Paese si vedono meglio: è il bene su cui molte famiglie concentrano il risparmio, ma anche quello che manca per primo quando un reddito si spezza. Da una parte c’è il proprietario che aspetta di tornare in possesso del suo immobile; dall’altra chi, dopo uno sfratto o una morosità, entra in una graduatoria senza sapere quanto dovrà aspettare. In mezzo c’è uno Stato che accelera alcune procedure e prova, con più fatica, ad aumentare le case disponibili.
È dentro questo scarto che si collocano le misure del Governo Meloni. Il disegno di legge n. 1896 sul rilascio degli immobili, il cosiddetto Ddl Sfratti, interviene sulle procedure. Il Piano Casa, varato con il decreto-legge n. 66 del 2026 e convertito in legge a luglio, punta invece al recupero delle case popolari, all’edilizia sociale e all’ingresso di capitali privati. Due binari diversi, che rischiano di procedere a velocità molto diverse.
Una precisazione è necessaria. Il Piano Casa è già legge, mentre il Ddl Sfratti è ancora in discussione alla Commissione Giustizia del Senato. Nel momento in cui scriviamo (19 ottobre) il testo non è stato approvato: la Commissione ha calendarizzato il seguito dell’esame e le votazioni per il 20 e 21 ottobre. Le sue misure, quindi, non sono ancora operative.
Tempi velocizzati
Il Ddl Sfratti punta a ridurre i tempi dei rilasci per finita locazione, morosità e occupazione senza titolo. Per la finita locazione il proprietario potrebbe chiedere al giudice un’ingiunzione di rilascio. Se il ricorso è fondato, il giudice dovrebbe decidere entro quindici giorni. Se il contratto è già scaduto, l’inquilino avrebbe tra trenta e sessanta giorni per lasciare l’abitazione e venti giorni per fare opposizione. Non significa che uno sfratto verrebbe eseguito in quindici giorni: quello è il termine previsto per il decreto. Ma l’iter sarebbe più veloce dell’attuale convalida.
Anche sul mancato pagamento del canone il testo stringe i tempi. Il termine di grazia, cioè il periodo che il giudice può dare all’inquilino per pagare il debito e fermare lo sfratto, passerebbe da novanta a quarantacinque giorni. Le possibilità di saldare in ritardo durante lo stesso contratto scenderebbero da tre a due.
Per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’alloggio, il giudice potrebbe inoltre fissare una penalità pari all’uno per cento del canone mensile.
Il testo rende più semplici anche le notifiche a chi è irreperibile e consente alle parti di scegliere un domicilio digitale nel contratto.
Cambia pure l’ultima fase. Una volta scaduto il termine indicato nel precetto, il rilascio dovrebbe avvenire il giorno dopo oppure, se non fosse possibile, entro i quindici giorni successivi. Sarebbe ammesso un solo rinvio, fino a sei mesi, per persone oltre i 75 anni, con disabilità grave o malattia terminale, e per i nuclei familiari in cui una di queste condizioni sia presente da almeno un anno. È una protezione importante ma limitata: non dà automaticamente diritto a una nuova casa.
Il disegno di legge interviene anche sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica, l’Erp. Prevede tempi più stretti per il rilascio e stabilisce che, durante un’esecuzione, l’ufficiale giudiziario segnali ai Servizi sociali eventuali situazioni di fragilità. È la parte che guarda alle conseguenze sociali dello sfratto. Ma il provvedimento non stanzia nuove risorse per prevenire la morosità, per sostenere gli affitti o per accogliere chi perde la casa. Il testo prevede che la riforma sia applicata senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
I dati del Ministero dell’Interno spiegano perché la morosità è il cuore del problema. Nel 2025 i provvedimenti di rilascio di immobili abitativi sono stati 37.122, il 7,56 per cento in meno rispetto all’anno prima. Le richieste di esecuzione presentate agli ufficiali giudiziari sono state 61.856, mentre gli sfratti eseguiti con la forza pubblica sono stati 18.292. Quasi tre provvedimenti su quattro, 26.632, sono legati alla morosità; quelli per finita locazione sono 8.415. Il fenomeno è diminuito, dunque, ma riguarda ancora decine di migliaia di famiglie. Qui entra in gioco il Piano Casa.
Canoni calmierati
L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili 100mila alloggi in dieci anni, tra recupero del patrimonio pubblico e nuova edilizia sociale o convenzionata. Il primo punto è rimettere in uso circa 60mila case popolari che oggi non possono essere assegnate perché hanno bisogno di lavori.
Secondo l’Osservatorio Federcasa-Nomisma, gli alloggi sfitti per manutenzione straordinaria sono 61.300; altri 22.700 risultano occupati abusivamente. Sono case che esistono già, ma non sono pronte per chi aspetta.
Il programma dispone di 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030. Il Governo calcola che, mettendo insieme fondi europei, risorse per la coesione e capitali da attivare, la capacità complessiva possa arrivare fino a 10 miliardi. Sono due cifre diverse: i 970 milioni sono stanziati dalla legge, il resto dipende da altre risorse, accordi e progetti.
Per questo il successo del Piano non dipenderà dagli annunci ma dalla capacità di spendere i fondi e di aprire i cantieri. Per farlo, il decreto affida a un Commissario straordinario la ricognizione degli immobili e il coordinamento degli interventi. Invitalia dovrà selezionare, attraverso avvisi pubblici, le proposte di Comuni e aziende casa.
C’è poi il Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit, la società pubblica che si occupa di investimenti immobiliari: parte con 100 milioni di euro nel 2026 e può raccogliere altre risorse. Un fondo di garanzia per la morosità incolpevole e per il deposito cauzionale nell’Erp ha 22 milioni nel 2026 e 2 nel 2027. Le somme arrivano però dal vecchio fondo per gli inquilini morosi incolpevoli.
Il Piano non riguarda solo le case popolari. Prevede anche la possibilità di riscattare un alloggio pubblico per gli assegnatari in regola con i pagamenti e senza altre abitazioni. Prova a far entrare capitali privati nell’edilizia integrata: per progetti oltre il miliardo di euro prevede procedure più rapide, a condizione che almeno il 70 per cento delle case sia venduto o affittato a prezzi ridotti di almeno un terzo rispetto al mercato. Il resto potrebbe essere venduto o affittato liberamente. È una scommessa che dipende molto dalle condizioni delle singole città e dall’interesse degli investitori.
Al 19 ottobre, però, il Piano era ancora in attesa del suo primo passaggio operativo.
Il commissario Felice Squitieri ha annunciato il 16 ottobre che il bando Invitalia da 700 milioni per il recupero degli alloggi Erp dovrebbe uscire entro fine mese, dopo il rinvio del termine inizialmente previsto per settembre. L’ipotesi illustrata prevede risorse ripartite su base regionale e un contributo medio di 25mila euro per ogni alloggio non occupato, non assegnato e non abitabile. Ma criteri e tempi avranno valore solo con la pubblicazione dell’avviso. L’obiettivo annunciato è aprire i primi cantieri a gennaio 2027 e consegnare i primi appartamenti entro marzo.
Domanda alta
La domanda, intanto, resta alta. Federcasa conta circa 797mila alloggi Erp tra gli enti aderenti, una quota piccola rispetto al patrimonio abitativo italiano. Non esiste una graduatoria nazionale unica: le liste sono gestite da Regioni e Comuni. Le stime parlano di circa 250mila nuclei in attesa secondo Federcasa e fino a 350mila secondo le organizzazioni degli inquilini. La differenza racconta soprattutto un sistema frammentato, che fatica persino a contare con precisione chi aspetta una casa.
C’è infine il grande numero delle abitazioni non occupate. L’Istat ne ha contate quasi 9,6 milioni nel 2021, il 27,2 per cento del totale; nel 2023 erano ancora circa 9,5 milioni.
Sarebbe fuorviante immaginarle come un enorme serbatoio subito disponibile: il dato comprende seconde case, abitazioni stagionali, immobili lontani dalle città dove la domanda è più alta e case che richiedono lavori. Ma mostra una contraddizione evidente: molte case sono inutilizzate, mentre molte persone cercano una casa che possano permettersi.
L’urbanista Bernardo Secchi chiamava questa frattura La città dei ricchi e la città dei poveri. Oggi si vede nella distanza tra chi può tenere un immobile vuoto, investirci o affittarlo al prezzo più alto, e chi non riesce a reggere un canone ordinario. Il Governo interviene sui due lati della stessa porta: con il Ddl Sfratti cerca di accorciare il tempo del rilascio, con il Piano Casa prova ad allungare l’offerta di alloggi accessibili. Resta da capire se le due politiche riusciranno a incontrarsi. Perché il punto non è soltanto liberare una casa, ma fare in modo che chi la lascia possa trovarne un’altra.
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