Città che vai, Maricarmen che trovi. Anche in Italia ne abbiamo tante, di vicende analoghe a quella dell’anziana signora di Madrid, sfrattata da un fondo immobiliare e diventata – poco prima di morire – il simbolo delle proteste spagnole per il diritto alla casa.
A Roma, nei palazzoni che sorgono ai civici 51 e 61 di via Badoero, nello storico quartiere popolare della Garbatella, circa cinquanta famiglie di affittuari stanno ricevendo lettere di disdetta, in cui le si informa che il proprio contratto di locazione, una volta giunto a scadenza, non sarà rinnovato. A spedire gli avvisi è la proprietà degli stabili, che dal 2014 fa capo al Fondo Cicerone, riconducibile alla Cassa Forense, l’ente di previdenza degli avvocati, e gestito da Fabrica Sgr, società del Gruppo Caltagirone. Tra gli inquilini a cui è stato intimato di sloggiare, c’è chi ha superato gli 80 anni e, vivendo lì da mezzo secolo, non saprebbe dove andare. Interpellata da TPI, Fabrica Sgr ha scelto di non commentare.
Ma la capitale italiana dei fondi immobiliari è Milano. A Quarto Oggiaro, periferia nord del capoluogo lombardo, dieci nuclei familiari – tutti in età avanzata – si trovano attualmente sotto sfratto dopo tre passaggi di proprietà conclusi sopra le loro teste. Fino al 2008 queste persone, residenti al numero 5 di via De Roberto, erano inquiline del Comune di Milano, poi la Giunta Moratti decise di conferire gli appartamenti al Fondo Immobiliare Milano 1, controllato dal municipio e gestito da Bnp Paribas. L’anno scorso il fondo ha venduto gli alloggi ad acquirenti privati. E ora i nuovi proprietari vogliono – legittimamente – poterne disporre. Le famiglie di via De Roberto, aiutate dai sindacati degli inquilini, sono riuscite a rinviare lo sgombero e ora stanno cercando con Palazzo Marino una sistemazione alternativa.
Nel frattempo il Comune ha ricomprato altri 170 appartamenti che erano stati venduti tra il 2007 e il 2010 ai fondi gestiti da Bnp Paribas: alloggi destinati a entrare nel Piano Casa straordinario varato dall’Amministrazione un anno fa, dopo gli scandali legati alle inchieste della Procura meneghina sulla gestione dell’urbanistica in città.
Secondo un approfondito rapporto del centro studi Scenari Immobiliari, sotto la Madonnina i fondi amministrano complessivamente 6,7 milioni di metri quadrati tra uffici, case, hotel, negozi e ospedali, volume che corrisponde al 15,5% dell’intero patrimonio immobiliare gestito in Italia. La percentuale sale al 24% se consideriamo solo il comparto residenziale e al 31% nel caso dei direzionali.
Roma segue a ruota: sono 6,3 i milioni di metri quadrati in mano ai fondi, pari al 15% del totale nazionale. Ma nella Capitale il numero di cespiti residenziali gestiti da queste società di investimento è il quadruplo rispetto a Milano.
La principale differenza tra le due realtà sta nella qualità degli asset: il segmento «prime», quello che include gli immobili di fascia più alta, vale il 74% del mercato nella metropoli del Nord, contro il 46% nell’Urbe.
Arrivano i giganti
In Italia il business dei fondi immobiliari è esploso negli ultimi vent’anni. Dal 2005 a oggi i player sono aumentati da 58 a 700 e il patrimonio netto totale è lievitato da 13 a 125,7 miliardi di euro. I primi tre fondi per valore del patrimonio fanno capo al Gruppo Generali, ai canadesi di Colliers International Group e a Cassa Depositi e Prestiti.
Secondo Scenari Immobiliari, il mercato del settore del nostro Paese spicca per «vivacità» e sta consolidando il proprio posizionamento a livello europeo, ormai inferiore solo a Germania e Francia. E ciò nonostante da noi i rendimenti siano tra i più bassi del continente (1,7%, quando la media europea è del 2,9%).
L’anno passato, in Italia, questi veicoli finanziari – che raccolgono capitali da investitori e vengono amministrati da gestori professionali – hanno concluso operazioni d’acquisto per un valore complessivo pari a 3,1 miliardi di euro a fronte di 2,2 miliardi ricavati dalle dismissioni. Il comparto uffici rimane di gran lunga la prima componente dei loro portafogli, seguito da quello commerciale, ma il residenziale è in crescita: assorbe quasi il 10% delle transazioni, sostenuto dallo sviluppo di strategie come il «build to rent» (costruire un immobile per poi darlo totalmente in affitto) o lo student housing (costruire grandi strutture per l’ospitalità degli studenti universitari). Ne è un esempio il progetto avviato in viale Marconi a Roma dal Fondo Aristotele Student, partecipato da Cassa Depositi e Prestiti (attraverso il Fondo Nazionale dell’Abitare Sociale) e gestito dalla già citata Fabrica Sgr del Gruppo Caltagirone: i tre condomini che sorgono ai civici 152, 164 e 172 saranno sostituiti da un mega-studentato da otto piani d’altezza e quasi 10mila metri quadrati di superficie. Anche in questo caso, gli affittuari degli appartamenti non si vedranno rinnovato il contratto di locazione. Interpellata da TPI, Fabrica Sgr ha scelto di non commentare.
Talvolta, operazioni come questa sono inserite all’interno di più ampi interventi di «rigenerazione urbana». È il caso, ad esempio, del progetto che stanno portando avanti gli americani del Fondo Hines nel quartiere Bocconi, a Milano: nella zona di via Lampedusa, al posto di dieci palazzine adibite principalmente a uffici, saranno realizzati un parco pubblico e nove condomini residenziali, per un totale di 650 alloggi da mettere sul mercato delle locazioni.
Lo stesso Fondo Hines è protagonista anche nella maxi-riqualificazione degli Ex Mercati Generali di Roma: in base alla convenzione siglata un anno fa con il Campidoglio, il colosso statunitense della gestione immobiliare avrà l’area in concessione per sessant’anni e vi costruirà uno studentato da 2mila posti (di cui 500 a prezzo calmierato), un parcheggio interrato, una biblioteca, una mediateca, sale per eventi, spazi di coworking, aree sportive e un centro di benessere urbano.
I prezzi volano
Diversi studi dimostrano come i fondi – con le loro abbondanti disponibilità economiche e la loro connaturata ricerca di un ritorno sull’investimento – tendano a far salire i prezzi degli immobili nelle zone in cui operano. Come spiega un paper pubblicato lo scorso anno dalla Banca Centrale Europea, «quando gli investitori istituzionali aumentano i loro acquisti di immobili residenziali, i prezzi delle case salgono e rimangono elevati per un periodo prolungato».
Un altro fattore determinante nell’aggravare la pressione sulla domanda di abitazioni è il business degli affitti brevi. Anche in questo caso abbondano le ricerche che lo attestano. Una di queste, condotta dal Politecnico di Torino e pubblicata due anni fa sul Journal of Regional Science, ha calcolato che tra il 2014 e il 2019 la diffusione di Airbnb potrebbe aver contribuito a incrementi dei prezzi immobiliari medi che vanno dallo 0,6% a Roma al 7,7% a Torino, mentre a Firenze, Milano e Napoli l’impatto stimato oscilla tra il 2 e il 4%.
Rispondendo a un sondaggio effettuato dalla Banca d’Italia, la maggioranza degli agenti immobiliari ha indicato il fenomeno degli affitti brevi come un aspetto «rilevante» nel proprio mercato di riferimento. In particolare, gli operatori hanno riscontrato che essi tendono generalmente a provocare una riduzione degli immobili offerti in vendita (poiché i proprietari preferiscono tenerli e affittarli ai turisti) e un incremento della domanda di abitazioni da destinare a case-vacanza. E ciò, confermano gli agenti, influenza sia i canoni di locazione sia i prezzi di vendita.
Sempre secondo il Politecnico di Torino, tra il 2017 e il 2024 in Italia il numero degli alloggi disponibili su Airbnb è aumentato del 52%. A Napoli è raddoppiato, a Bergamo è cresciuto del 74%, a Catania dell’88%, a Genova del 90%, a Bari addirittura del 245%.
Aigab, associazione che riunisce i gestori italiani degli affitti brevi, stima un giro d’affari da 13 miliardi di euro a livello nazionale, a cui si sommerebbe un indotto di altri 52 miliardi derivante dalle spese degli ospiti per ristoranti, trasporti, cultura, esperienze, shopping e di un altro miliardo per le spese di manutenzione delle strutture.
Grandi e piccoli
Dietro molti di questi bed&breakfast ci sono piccoli proprietari che “arrotondano” mettendo a reddito la seconda casa. Secondo Aigab, il 96% degli annunci online fa capo a «proprietari singoli», ossia host che gestiscono un solo alloggio: l’associazione parla di «oltre 700mila famiglie per le quali l’affitto breve rappresenta spesso la principale fonte di sostentamento o il mezzo per mantenere il patrimonio immobiliare di proprietà».
Ma il Politecnico dà numeri diversi. Limitandosi alle sole strutture presenti su Airbnb.com, gli analisti dell’università torinese hanno registrato che i cosiddetti «large host», ossia coloro che gestiscono più di dieci alloggi, pur rappresentando l’1,3% del totale degli host, amministrano un quarto delle case proposte sulla piattaforma. Tra il 2017 e il 2024 il loro numero è aumentato del 77%. Al punto che il Politecnico nota come nel corso degli anni sia «avvenuta una crescente professionalizzazione del settore, controllato sempre più da soggetti imprenditoriali di dimensioni ragguardevoli».
Restiamo un Paese di proprietari immobiliari – il 77% degli italiani vive in una casa di proprietà – ma i grandi operatori stanno conquistando sempre più spazio.
Nel 2025 in Italia gli investimenti immobiliari «istituzionali», cioè effettuati da operatori professionali che amministrano capitali di largo taglio, sono aumentati del 19%, arrivando a quota 12 miliardi di euro, e quasi due terzi provenivano da investitori stranieri.
Di contro, le case popolari non bastano. Nel 1991 erano più di 1,1 milioni, oggi sono 797mila. Tra il 2010 e il 2022 la loro quota sul totale delle abitazioni è scesa dal 4,2 al 2,4%, mentre ci sono oltre 650mila famiglie in lista d’attesa per vedersene assegnata una. Sono numeri che restituiscono una fotografia efficace del nostro tempo: quello in cui la casa è concepita sempre meno come un diritto da garantire a tutti e sempre più come uno strumento per fare soldi.
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