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“Ho comprato casa a 220mila euro, ora ne vale 90mila”. Cosa c’è dietro il business dei piani di zona a Roma

Gli acquirenti che hanno comprato casa in diritto di superficie non possono rivenderla a prezzo di mercato, a meno che non procedano con l'affrancazione. A TPI.it parlano anche i notai, ritenuti da alcuni responsabili del caos sui prezzi massimi di cessione

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Il quartiere di Tor Bella Monaca, a Roma, visto dall'alto.

“Più che uno speculatore mi sento in realtà vittima di questa situazione, che ho scoperto quando ho cercato di vendere il mio appartamento, ormai quasi due anni fa”.

Francesco* è un romano di trent’anni. Dieci anni fa ha acquistato con i soldi della madre una casa nella zona di Tor Bella Monaca, un quartiere periferico di Roma.

Dopo otto anni, ha deciso di mettere in vendita la casa. Solo in quel momento, ha scoperto che l’abitazione non poteva essere venduta a una cifra superiore al massimo di cessione.

Si è trovato in una situazione paradossale: aveva acquistato casa a circa 220mila euro, ora poteva venderla al massimo a 90mila.

Il fenomeno delle case di edilizia agevolata, costruite in diritto di superficie, e vendute a un prezzo superiore a quello dovuto, è scoppiato nella Capitale negli ultimi sette anni. Potrebbe riguardare fino a 400mila persone, come già sottolineato nell’articolo di TPI.it che ha raccontato la situazione dei venditori.

In quell’articolo, questo problema veniva definito “la nuova tragedia del ceto medio italiano”, che “ha a che fare con il diritto alla casa”. Ebbene, come tutte le vere tragedie, in questa situazione non c’è solo una vittima.

Dal canto loro, i venditori sostengono di aver venduto le case a prezzo di mercato in buona fede, con il beneplacito dei notai e, in alcuni casi, anche con un “Chiarimento” del comune di Roma che confermava la mancanza di vincoli sull’immobile.

Dopo una sentenza della Cassazione a Sezioni Unite che ha dato ragione agli acquirenti (sentenza n° 18135 del 2015), ora i venditori sono chiamati a restituire somme che arrivano anche fino a 400mila euro. Il problema è che spesso non hanno quei soldi non perché li hanno usati a loro volta per comprare la loro unica casa.

Per quanto riguarda gli acquirenti, sono moltissime le persone che comprare una casa hanno contratto un mutuo e ora devono pagare alle banche un valore che non rispecchia più quello della loro abitazione.

Anche se questo non è il caso di Francesco, la situazione che si è generata ha posto anche lui in una posizione scomoda.

“Ora non posso più vendere la casa al prezzo di mercato a cui mi era stata venduta all’epoca, perché una volta scoppiato questo scandalo, nessun notaio rogita più a quel prezzo. Ho una casa bloccata, che il comune di Roma non mi permette di vendere”. A meno che non decidesse di svenderla.

L’affrancazione, un sistema che non risolve tutti i problemi

Esiste in realtà un modo per uscire da questa impasse.

Secondo una legge del 2011, il proprietario di una casa vincolata a un prezzo massimo di cessione, può liberarla dal vincolo pagando una somma al comune, che viene chiamata “affrancazione”.

“Sul sito del comune c’è scritto che l’affrancazione dura sei mesi, ma in realtà ci vogliono almeno due anni e mezzo”, racconta Francesco a TPI.it.

“Io ho presentato la pratica a marzo 2017 e il mese scorso mi hanno detto che inizieranno a guardarla a settembre-ottobre. Poi dovrò pagare intorno a dicembre-gennaio e alla fine dovrò aspettare altri due o tre mesi affinché la pratica sia ratificata. Nel frattempo continuo a pagare le tasse e i lavori condominiali sull’appartamento. Per me sono stati dei costi notevoli”.

Alcuni acquirenti, come raccontato da TPI.it in un altro articolo, hanno chiesto ai precedenti proprietari soltanto l’importo dell’affrancazione per chiudere il problema.

Questo non è il caso di Francesco, che attualmente è in causa il venditore per la restituzione della somma indebitamente percepita.

Il precedente proprietario del suo appartamento aveva comprato la casa nel 1987, pagandola circa 87 milioni di lire, un prezzo agevolato.

Nel 2008, l’ex proprietario aveva venduto casa a Francesco a 220mila euro, circa 130mila in più rispetto al prezzo massimo di cessione.

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Al momento del passaggio di proprietà, il notaio – che era il notaio di fiducia di Francesco – non ha fatto nessuna obiezione.

“Se accettassi solo l’affrancazione subirei un danno notevole, dovuto al fatto che il mercato è cambiato notevolmente”, sostiene infatti Francesco, “il valore della zona a causa di questo scandalo è crollato enormemente. Adesso spero di vendere casa a 130mila euro. Stiamo parlando di una differenza enorme rispetto ai 220mila euro che ho pagato per comprarla”.

Scoperto il vincolo del prezzo massimo di cessione, Francesco ha contattato il venditore per spiegargli la questione.

“Mi informai con delle associazioni, che mi spiegarono meglio la situazione e mi mandarono da un avvocato”, ha raccontato Francesco a TPI.it.

“Non era una faccenda piacevole per nessuno ovviamente”, sottolinea Francesco, “ma io gli ho detto di informarsi bene perché non avevo nessuna intenzione di sprecare soldi e tempo in una causa il cui esito era già chiaro per tutti”.

Francesco chiede al vecchio proprietario la differenza tra il prezzo d’acquisto della casa e il prezzo massimo di cessione dell’epoca (circa 130mila euro), con uno sconto da concordare (dice che avrebbe accettato 100 o 90mila euro).

Il venditore gli ha offerto 20mila euro, una cifra che Francesco definisce “assolutamente non comparabile rispetto alla mia richiesta”.

A un certo punto il venditore smette di rispondere a Francesco e lo blocca su Whatsapp.

“Tramite il mio avvocato sono venuto a sapere che minacciava di darsi fuoco in piazza. Si era affidato a un avvocato che gli aveva suggerito di andare in causa. Probabilmente pensa di avere ragione su questa vicenda”, racconta Francesco.

“Capisco queste persone”, aggiunge, “che si trovano da un momento all’altro ad avere un potenziale debito di 130mila euro più spese giudiziarie, ma bisogna tenere in considerazione che quelli sono soldi che lui ha indebitamente ricevuto”.

“Lui ha fatto un profitto incredibile”, sostiene. “E lo ha fatto acquistando una casa a prezzi agevolati, sfruttando degli aiuti pubblici che sono stati pagati da tutti noi”.

“Sono convinto che lui abbia agito in buona fede, per quanto nel suo atto d’acquisto si facesse esplicitamente riferimento alla convenzione stipulata dal comune. Bastava leggerlo o farsi una domanda. Ma all’epoca era la prassi. Il notaio ha avallato quest’operazione, ed infatti secondo me è l’unico vero responsabile per i danni che entrambi abbiamo subito. Ma io non sto chiedendo i danni o gli interessi bensì solamente quanto ha indebitamente intascato di troppo”, dice Francesco.

“Voglio solo riportare la situazione a quello che doveva essere”, dice. “Questa persona non doveva avere 130mila euro in più, perché non le spettano”.

Secondo Giuseppe Di Piero, fondatore dell’associazione Area 167, che si occupa da anni di sostenere gli acquirenti nelle loro cause, l’affrancazione non rimuove tutti i vincoli.

“Non si può dire: paga l’affrancazione e torna tutto a posto. Non è così”, spiega Di Piero a TPI.it. “L’affrancazione non elimina tutti i vincoli. È soggetta a un possibile conguaglio. E poi rimangono i vincoli soggettivi, come quello che il nucleo familiare che acquista l’immobile, che non può possedere un altro alloggio”.

Una delle maggiori obiezioni che viene posta nei confronti degli acquirenti, è che pagando l’affrancazione possono rivendere l’abitazione a prezzo di mercato, e in più possono chiedere indietro ai venditori la differenza di prezzo.

In questo modo metterebbero in atto una “speculazione” che nel precedente articolo abbiamo definito “il business delle restituzioni”.

“Questa critica secondo me è giusta”, concorda Giuseppe Di Piero. “È una pratica che andrebbe impedita. Invece finora si è andati in senso opposto. Abbassando il costo dell’affrancazione”.

Il ruolo dei notai

I notai di Roma sono tra i soggetti che vengono considerati responsabili della situazione da parte degli acquirenti e dei venditori.

Per capirne di più TPI.it ha contattato Francesco Gerbo, membro del Consiglio Notarile Roma, Velletri e Civitavecchia.

Sul tema dell’edilizia agevolata e convenzionata, il notaio parla di “una normativa complicatissima e quasi alluvionale”.

“Non è vero che il notariato era assente, che le banche hanno fatto le furbe, che qualcuno ha fatto finta di non accorgersi”, dice Gerbo a TPI.it. “Non è come all’inizio era stato rappresentato da qualcuno. Sembrerebbe che nessuno si fosse accorto del problema, ma le posso assicurare che non è così”.

“Eravamo assolutamente tutti convinti del fatto che, dopo gli anni stabiliti dalla legge, i beni fossero soggetti a libera contrattazione. Anche la giurisprudenza era in questo senso. Ci sono anche degli atti amministrativi del comune di Roma e di altre amministrazioni, come la regione Piemonte ad esempio. Credevano tutti che i prezzi fossero liberi decorsi i termini di legge”.

“Poi una serie di norme successive si sono sovrapposte, hanno distinto superficie e proprietà, stabilendo per ciascuna un regime particolare. Ma comunque siamo andati avanti così per decenni, fintanto che una sentenza di Cassazione, a settembre 2015, ha ritenuto il contrario, e cioè che i prezzi di questi alloggi non fossero affatto liberi. Ci eravamo sbagliati tutti”, dice Gerbo.

“Ma non è possibile che tutta l’Italia sbagli. Non è solo il notariato: le banche hanno finanziato, i venditori hanno venduto, gli acquirenti hanno comprato. In molti casi c’è la liberatoria del comune. C’è addirittura una c.d. “delibera ombrello” dove il comune di Roma diceva: non ci chiedete più niente, questi beni dopo gli anni di legge sono a libera contrattazione. E quindi tutti operavamo sulla base della sicurezza che i beni fossero a regime di mercato”.

“Ora che la Cassazione dice il contrario, tutti dobbiamo prendere atto di questa interpretazione. D’altra parte, chi conosce la procedura civile sa che la Cassazione si pronuncia a Sezioni Unite su questioni particolarmente complicate, dove la giurisprudenza era assolutamente incerta”.

Giuseppe Di Piero, fondatore di Area 167, non è d’accordo con questa lettura.

“Il problema era chiaro. Le convenzioni specificano chiaramente che la cessione andava fatta al prezzo massimo di cessione. Come associazione, abbiamo fatto delle diffide già nel 2012 al Consiglio notarile e agli agenti immobiliari. Abbiamo avvisato anche le assicurazioni dei notai”.

“L’affrancazione in senso lato è un’interpretazione autentica”, aggiunge Di Piero. C’è una legge che del 2011 che dice che per eliminare il prezzo massimo di cessione bisogna pagare, questo è il riconoscimento del fatto che il vincolo persiste anche dopo la prima assegnazione. Praticamente, se fino al 2011 si poteva parlare di equivoco, da quel momento in poi l’equivoco non può esistere. In realtà lo sapevano tutti, tanto che il problema nelle altre parti d’Italia non si è verificato”.

“Niente affatto, il problema è nazionale, perché il dato normativo è nazionale”, replica Gerbo. “A Roma è particolarmente sentito perché numeri sono elevatissimi. È diventato un problema sociale”.

“La diffida del 2012 dell’associazione Area 167, inoltre, non tiene conto di parte del dato normativo (legge c.d. Ferrarini Botta n.179 del 1992) e di due sentenze della Cassazione che allora erano l’orientamento dominante”, sottolinea. “Anche oggi non siamo sicuri che la legge del 2011 abbia superato tutta la Ferrarini Botta”.

Secondo i dati del Consiglio notarile, il numero dei casi in cui notai potrebbero essere chiamati in causa oscilla tra i 200 e i 300 mila casi potenziali. Come si fa a risolvere questa situazione?

Gerbo spiega che “il prefetto Tronca (già Commissario straordinario di Roma Capitale dal 1º novembre 2015 al 22 giugno 2016, ndr), ha emanato un provvedimento in cui ha stabilito che, saldando al comune di Roma un quantum per la liberazione dal vincolo, il bene in oggetto sarebbe stato liberato da qualsiasi limite di prezzo. Il risultato era che si determinava una sostituzione dell’oggetto della lite, che non era più la differenza di prezzo, ma il quantum dell’affrancazione per liberare dal vincolo il bene”.

“C’è un’ordinanza del dottor Perinelli, della decima sezione del tribunale di Roma, che sostiene che, a seguito di quella delibera del prefetto Tronca, l’oggetto del contendere può essere solo il quantum dell’affrancazione”, prosegue Gerbo. “Qualsiasi altra cifra richiesta è un abuso del diritto”.

“Parliamoci chiaro”, aggiunge il notaio, “quei prezzi furono concordati tra le parti. Qualcuno vendeva e qualcuno comprava. Alla luce della sentenza si erano sbagliati, sia venditore sia acquirente. Ora, a distanza di 4 o 5 anni non si può chiedere a una famiglia normale di restituire 300 o 400 mila euro, perché non ce li hanno”.

Tuttavia, come sottolinea anche il notaio Gerbo, l’ordinanza del tribunale di Roma deve confrontarsi con l’orientamento della Cassazione che va in senso opposto.

Per questo, il Consiglio notarile nazionale sta lavorando a un’altra possibile soluzione: un disegno di legge che faccia chiarezza sul punto. “Per ora il governo è preso da altre incombenze”, dice “e qui si sta vivendo sul disagio delle persone”.

La colpa, quindi, è delle convenzioni e della legge poco chiara?

“Io non attribuisco colpe. Io dico che, da modesto operatore del diritto, le norme devono essere semplicissime e chiarissime. Purtroppo qui siamo invece di fronte a un quadro normativo complicatissimo, di norme che si sono stratificate le une sulle altre e i risultati eccoli qua. Era inevitabile”, sostiene Gerbo.

“La Cassazione ritiene che questi vincoli siano eterni, quando al contrario proprio la legge del 2011 dice che, per riscattare, l’assegnatario deve pagare al comune quanto commisurato al periodo residuo del vincolo. Se questa norma dice chiaramente che c’è un periodo residuo del vincolo, il vincolo non è a tempo illimitato. La Cassazione al contrario, ritiene che il vincolo sia illimitato nel tempo”.

Il vincolo per tempo illimitato, però, è stato motivato dalla Cassazione con l’argomentazione che queste abitazioni servivano a fronteggiare l’emergenza abitativa.

“È vero che i prezzi sono calmierati per far fronte alle emergenze abitative, ma qui subentra un principio cardine del nostro ordinamento: quello per cui se appongo un vincolo dall’altra parte offro anche un vantaggio”, sostiene Gerbo.

“Qui si aveva un vantaggio per la cooperativa che aveva avuto queste aree a prezzo politico, basso, e quindi doveva dare questi alloggi a prezzo basso. L’assegnatario, a sua volta, le pagava meno, però poi aveva il vincolo di tenerle in proprietà per dieci anni. Ora si pone il problema del perché chi ha comprato questa casa dopo dieci anni, deve avere un vincolo. Quale vantaggio ulteriore ha avuto? Si tratta di vincolare un mercato in una maniera che non si giustifica”.

Secondo lei non è una speculazione rivendere la casa dopo 10 anni a prezzo di mercato?

“No. La speculazione sta nel lasso temporale. Se compro una cosa la rivendo l’anno dopo al doppio è sotto gli occhi di tutti la speculazione. Lo stesso legislatore fiscale ritiene che ci sia speculazione se qualcuno realizza un guadagno nell’arco di un quinquennio. Dopo il quinto anno la plusvalenza non viene considerata come plusvalenza neanche dal punto di vista fiscale”.

Il notaio presenta anche un’altra obiezione. “Siamo d’accordo che i prezzi dovevano essere calmierati – come prima assegnazione ritenevamo noi e poi per i primi dieci anni – ma a fronte di questo ci dovevano essere dei requisiti reddituali che facevano capo al soggetto. Siccome erano programmi per agevolare le classi meno abbienti, si doveva fare una verifica anche del profilo reddituale del soggetto. cosa che inizialmente veniva rispettata. Qualcuno adesso è andato a controllare se i nuovi acquirenti hanno i requisiti soggettivi? A me pare che nessuno abbia mai chiesto niente nella giurisprudenza. Invece secondo me dovrebbe essere un requisito per promuovere l’azione”.

*Nome di fantasia utilizzato per proteggere l’identità dell’intervistato